主题：入住纠纷中的几个法律误区

     从网上搜来的，供大家参考

开发商来说也是开发商履行其商品房买卖合同的最关键义务，看起来对双方都是好事，但是随着北京房地产市场上频繁出现的入住纠纷，入住成了考验开发商的一次大考，成了让业主很担心、很谨慎，甚至很恐惧的事情。本人多次参与集体入住纠纷的解决，现就入住纠纷中容易出现的误区简要的总结一下：
一．竣工验收备案表不是万能的；
入住纠纷千差万别，但是主要是这几个方面：房屋质量问题、小区环境与配套问题、工程与设计问题、入住流程与入住收费问题等；在解决入住纠纷的过程中，特别是解决有关质量问题、小区环境与配套问题、工程与设计问题的时候，开发商总是以自己取得了竣工验收备案表作为房屋符合交房条件的最好的借口和理由。殊不知在房屋有质量问题的时候，即使开发商有竣工验收备案表，开发商也必须对房屋的质量问题承担全部的责任。因此本人认为：竣工验收备案表是开发商证明房屋具备交房条件的必要条件而不是充分条件；
二．业主自愿延期入住，不需承担延期入住违约金；
入住纠纷的很好解决总是与及时的入住相矛盾的，在开发商不积极配合解决问题的情况下，很多时候业主不能在合同约定的入住日之前圆满的解决所有问题，从而导致延期入住。入住是业主依据合同享有的最主要的合同权利，而不是义务，如果因开发商的房屋本身不具备交房条件，延期交房的责任应该由开发商承担；即使开发商的房屋具备交房条件，业主自愿延期入住的，也不需承担任何延期入住的违约金，因为这是业主对自己权利的放弃；
三．有些纠纷可以在入住后继续与开发商协商解决，入住并不意味着所有权利的放弃；
入住纠纷要具体分析，大部分纠纷（不包含入住流程与入住收费问题）即使在入住之后也可以继续通过法律途径解决，只要业主不擅自向开发商签署某些放弃权利、表示认可方面的文件就可以

有些纠纷可以在入住后继续与开发商协商解决，入住并不意味着所有权利的放弃；

只要业主不擅自向开发商签署某些放弃权利、表示认可方面的文件就可以

Re:入住纠纷中的几个法律误区

“交钥匙”等于交付使用？ 房子何时才算交付 

--------------------------------------------------------------------------------

发展商往往先让你在收楼的文件上签好字，再给你一张纸条，叫你到物业管理处去拿钥匙。当你进得房间，才发现玻璃门有裂痕，电线不翼而飞，你找物业管理公司，他叫你找发展商，你找发展商，他说已不关他的事，自己被发展商和物业公司耍太极，玩得团团乱转……为了避免这种像皮球一样被踢来踢去的头晕脑涨，你的惟一选择是“先相亲再迎亲”。

　　也就是说，签收楼文件之前，先揭开“新娘”的红盖头，看一看“新娘”是否五官端正，只有这样才不至让不法发展商有机可乘。

　　房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。最新施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

　　最高人民法院副院长黄松有说，审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。房地产开发企业往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买房户则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。

　　由此就引发了许多纠纷，这主要涉及房地产开发企业应否承担违约责任的问题。

　　黄松有表示，所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。

　　在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

to王光荣副秘书长

王光荣副秘书长简直不想混了，在没有浅水湾户主的参与下形成杭府纪要（2004）204号，真是断送了自己的前程啊